【转贴】牛刀：房价没跌到谷底前别指望“救市”

卢焯明

      转贴自：证券之星股吧
　　深圳一个朋友打来电说：很好玩，深圳的炒房客不肯承认被套的事实，一心在指望再次出现“救市”。我笑了。当年在海南的时候，很多炒房客都以为形势会好转，结果是盼来的是海南发展银行的破产倒闭才彻底失去信心，最后跳进琼州海峡的不少。这一次如果银行倒闭还不能击溃他们的心理，那么，美元的加息会让他们彻底失望，那个时候不管什么城市什么价格都不会有人买。那就是真正的崩盘。
　　政府不是没有救过市，2008年一线城市楼市崩盘后出现了2009年的4万亿基础货币的投放和13万亿的无抵押贷款，这种“救市”的力度前无古人后无来者；2011年5月，温州、鄂尔多斯崩盘后，全国房地产处在崩盘的状态，央行再次出手“救市”，这一次是在一个月内破天荒的突然两次降息，直接释放基础货币1.2万亿，产生的杠杆效应是7到10万亿信贷的投放再次激活楼市，这一次尽管激活了楼市，并没有产生2010年那样的暴涨；第三次救市是在2013年初，楼市购买力几近枯竭，央行在一季度以68%的涨幅迅速放出天量信贷，推动了房价泡沫的泛滥。
　　凡事不过三。这是我们老祖宗说的，所谓一鼓作气再而衰三而竭也是这个意思。现在投放货币已经不可能刺激经济了，这只会带来副作用。这个效应产生的背景是，在美元贬值周期，大量的美元流动到中国，不仅催生了经济的繁荣，也推动了资产价格的暴涨，连股市冲上6124点也与美元的渗透有关。同时，中国货币的发行也严重的依赖美元，我们的外汇储备大多是企业的负债也是这个原因，因为所有的外汇储备已经作为同值的货币在中国国内流通，房价岂能不涨？
　　这种模式总有一天会终结，标志就是美元逃出中国，人民币开始贬值。资金的这种流进必然导致资产价格上涨形成泡沫，而资金的这种流出必然刺破泡沫。换一句话来说，也就是美元在贬值周期，中国必然放大资产泡沫；而在美元升值的周期，中国泡沫必然破灭。顺其自然，中国经济只会软着陆；而强行再救市，中国经济只会硬着陆。这就是这次不能救市的终极理由。
　　从全球经济形势来看，领先指标是波罗的海散干货指数，这个指数是在4月16日跌倒936点的，与其这一轮高点大约下跌两倍，据此推断，中国金融危机大约事实发生在3个月到6个月之间。从国内市场来看，中国最大的泡沫是房价泡沫，2014年1季度，房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。而2012年1季度房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%。2012年1季度，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，而2014年1季度为5990万平方米，比房地产最困难的2012年1季度大跌24%。房地产的库存仍然很多，1季度房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，2013年全年中国房地产销售面积为130551万平米，也就是说即便是按最火的2013年房子销售速度，即使现在开发商1套新房也不再修，1季度的房子也足够全国卖4.19年。如果算新房，可以卖近5年，如果算上已完工的库存，最少可以卖6年。
　　这是美元出逃后造成的过剩产能，日本当年仅仅只是消化库存就花了5年时间，中国房地产谁能撑得住？关键问题是，房地产严重依赖货币，2014年一季度中国M2增长只有12.1%，这是15年来，有的说是30年来最低的增速，导致的原因就是出口企业大衰退，外汇占款不断萎缩，中国央行发行货币少了一支锚。就是央行有心救市，也无力挽回残局的发生。4月14日，我发了一篇博客，中国中小银行面临生死劫，反响很大；4月16日，国务院会议研究，要给中小银行降低存款准备金。这是没有用的，也太晚啦，快中国到处就会发生2008年美国雷曼现象。
　　2009年救市的刺激计划不可能再会发生，因为国家环境和中国经济现状已经完全不可能。

卢焯明

周边房价或小城市房价下跌，但中心城区似乎没下跌趋势，除非对豪宅征收房产税

李佩仪

现在很多房奴，房价太高