合同签不成，认购书是否就无效？

恐龙蛋

<p>“定金合同如何成立和生效”的问题：定金合同作为合同的一种，其成立和生效当然应当具备合同成立生效的一般要件，但作为一种担保合同，其成立应具备以下几个特殊要件：第一，当事人之间需就定金担保达成合意。第二，定金合同为要式合同，应当采取书面形式订立。第三，定金合同为实践合同，因此其成立和生效以当事人一方实际交付约定的定金为条件。第四，定金合同为从合同，其成立以主合同的成立为前提。第五，定金合同的标的只限于金钱，且数额不得超过法定比例（主合同标的额的百分之二十）。 </p><p><span class="word01">根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补。</span></p><p><span class="word01">已知条件：1、在签定认购书前，消费者没有看到现楼，而销售员让其签“已清楚看过该楼”的证明一份；2、在签定认购书前，消费者要求看合同范本，销售员说没有；3、在签定认购书一周之后，按规定消费者应当缴纳首期款，此时消费者强烈要求看现楼，销售员同意，看完现楼后，消费者发现其与销售员所说的不符，拒签合同，要求退还定金。</span></p><p><span class="word01">请问：这定金能成功退还吗？如果不能，还需要具备什么条件？</span></p><p><span class="word01"></span></p>

黄华茂

<p>从目前我国司法实践的经验看，本案中的定金不能退。理由是：证据表明，买家已经看过楼了才交定金，表示同意按现楼的现状购买，不能再以与销售人员描述不符提出撤销合同。</p><p>定金行为是合同行为的一种，实现“退定”目标的条件有三种：撤销合同、解除合同、合同无效。</p><p>如果楼主列出的情况有充分的证据证明有隐瞒、欺骗等导致双方意思表示不真实的，可以提出撤销合同。撤销合同后，双方应向对方返还已取得的财产。有过错的一方还应赔偿无过错方因此造成的损失。</p><p>解除合同的情形是：合同成立并生效，一方交定金后，因对方违约或不可抗力的原因，导致合同无法履行或没有履行的必要时，可由守约方单方宣布解除合同，或双方协商解除合同，或按合同约定及法律规定解除。在合同因收取定金一方违约而被解除时，守约方（交定金一方）有权要求双倍返还定金。</p><p>合同无效的情况是：如果本案中交定后，发现有合同法关于合同无效的条件之一的，比如合同标的（房屋）不合法，合同一方不具签定合同的主体资格等，交定金一方可以主张合同无效，要求对方返还定金。</p><p>本案中，买方在两个环节上大意了。一是未看楼先签看楼证明，二是未看楼先交定。第一个环节还事小，第二个环节就直接导致损失了。</p><p>在此事上，建议买家先与发展商交涉，退定不成的，如另有合适的单位的，可要求换单位，但由于在证据上对买方不利，只宜就事论事地讲明情况，不宜逞口舌之便与其争执。只要有合心意的单位，发展商是不会与买家过不去的。当然，能好来好去退定成功是求之不得的。</p>

卢焯明

多谢我是谁，房子是终身大事，要加倍小心才行

黄华茂

<p>从目前我国司法实践的经验看，本案中的定金不能退。理由是：证据表明，买家已经看过楼了才交定金，表示同意按现楼的现状购买，不能再以与销售人员描述不符提出撤销合同。</p><p>定金行为是合同行为的一种，实现“退定”目标的条件有三种：撤销合同、解除合同、合同无效。</p><p>如果楼主列出的情况有充分的证据证明有隐瞒、欺骗等导致双方意思表示不真实的，可以提出撤销合同。撤销合同后，双方应向对方返还已取得的财产。有过错的一方还应赔偿无过错方因此造成的损失。</p><p>解除合同的情形是：合同成立并生效，一方交定金后，因对方违约或不可抗力的原因，导致合同无法履行或没有履行的必要时，可由守约方单方宣布解除合同，或双方协商解除合同，或按合同约定及法律规定解除。在合同因收取定金一方违约而被解除时，守约方（交定金一方）有权要求双倍返还定金。</p><p>合同无效的情况是：如果本案中交定后，发现有合同法关于合同无效的条件之一的，比如合同标的（房屋）不合法，合同一方不具签定合同的主体资格等，交定金一方可以主张合同无效，要求对方返还定金。</p><p>本案中，买方在两个环节上大意了。一是未看楼先签看楼证明，二是未看楼先交定。第一个环节还事小，第二个环节就直接导致损失了。</p><p>在此事上，建议买家先与发展商交涉，退定不成的，如另有合适的单位的，可要求换单位，但由于在证据上对买方不利，只宜就事论事地讲明情况，不宜逞口舌之便与其争执。只要有合心意的单位，发展商是不会与买家过不去的。当然，能好来好去退定成功是求之不得的。</p>

卢焯明

多谢我是谁，房子是终身大事，要加倍小心才行