[转帖]冷冻楼市“金九银十” 炒楼热钱流向股市 ?

卢焯明

<div class="clear"></div><div style="BACKGROUND: url(images/line.gif); MARGIN: 0px auto; WIDTH: 500px;"><img alt="" src="http://news.stockstar.com/info/images/spacer.gif"/></div><div style="ADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; FONT-SIZE: 12px; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px auto; PADDING-TOP: 0px; TEXT-ALIGN: center;"><div id="ADresourcearticletitleword1" style="ADDING-RIGHT: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-BOTTOM: 5px; PADDING-TOP: 10px; TEXT-ALIGN: center;"><a id="HL_TitleAd02" href="http://stockstar.allyes.com/main/adfclick?db=stockstar&amp;bid=44,37,7&amp;cid=29,5,1&amp;sid=168&amp;advid=47&amp;camid=8&amp;show=ignore&amp;url=http://sales.stockstar.com/wireless/ad.asp"></a></div></div><div style="BACKGROUND: url(images/line.gif); MARGIN: 0px auto; WIDTH: 500px;"><img alt="" src="http://news.stockstar.com/info/images/spacer.gif"/></div><div class="area3"><ul><li>www.stockstar.com      2007-10-7 9:22:35 <span id="author"></span><span id="source">      华夏时报</span>
                        </li></ul></div><p><br/>　　9月28日，“十一”长假前中国股市的最后一个交易日，上证综指牛气重现，冲过5500点“限速线”，大涨142.90点，涨幅2.64%。沪深两市成交量再上2000亿关口。<br/><br/>　　然而，在体现热钱“流动”的另一面，中国楼市在俗称的“金九银十”里却处处喊冷。本报记者国庆期间进行三地调查发现，北京、上海、天津等主要<a class="Blue1" title="房地产" href="http://resource.stockstar.com/house/" target="_blank">房地产</a>市场新房上市量、成交量持续走低，投资人持币观望气氛浓厚。<br/><br/>　　市场冷热两重天似乎来源于此：9月27日，央行、银监会联合发布二手房房贷新规。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。<br/><br/>　　27日当天，在A股指数上涨背景下，地产股板块却大跌4.21%，跌幅与“5·30”大跌时相近。“房贷新政对市场的影响将非常显著。”中原地产华北区域总经理李文杰对记者如此表示。<br/><br/>　　另外，包括住房协会副会长顾云昌、联合证券分析员任瞳在内的多位专家在接受记者采访时均认为，房贷紧缩政策很可能会使炒房资金选择撤退，并持币观望，继而增加流入股市的资金，给股市继续上升提供动力。<br/><br/>　　不过也有观点认为，新政会不会“习惯性流产”还很难说，至少在目前配套体系不全情况下威力难免打折扣。对此21世纪不动产的观点是：影响短期尚不明显。<br/><br/>　　<b>京津沪楼市喊冷</b><br/><br/>　　10月2日，北京，一辆从宋家庄开往天通苑的26辆看房班车里散坐着十几个人，他们的目标只有一个：地铁5号线沿线房产。江海波混迹中间显然是“动机不纯”。<br/><br/>　　江是一个在京城手握十余套房产的职业炒客，两年前他重金押宝地铁5号线，眼看10月7日5号线开始运营，沿线房价蹿至历史高位，他寻思着“该撤退了”。拿定主意后，江也加入了看房大军搜集市场<a class="Blue1" title="行情" href="http://quote.stockstar.com/" target="_blank">行情</a>。<br/><br/>　　真正让江下决心全身而退的是一种敏感的嗅觉：“越来越感觉形势不对劲，我从8月开始就陆续出货了。”据江透露，炒房套现的资金以往是要很快寻找下一个房产目标的，现在“这笔钱”却顾虑重重。<br/><br/>　　原本约好3日再与记者详谈的江海波，后来却临时改变注意，理由是几个多年投资炒房的朋友有个紧急聚会，商讨撤退方案。此时，在国航做飞行员的宋明坐在天津国际大厦楼下的星巴克里，向记者谈起他购房计划的颇多遗憾。<br/><br/>　　宋在国际中心已有一套小一居，今年5月份贷款买的，本打算近期再贷款添置个宽敞的房子，现在看来计划要有变动。<br/><br/>　　改变计划的还有上海的王小姐，供职于上海某外企的王联系中介，把一套位于“东方曼哈顿”面积约211平方米的居室以750万元挂牌出售，不久之前她的要价还是780万。王小姐对抛房的解释是：“一个新政策出台，情况就不同了，谁知道还有什么政策要出来呀，投资预期也得跟着改，没办法。”<br/><br/>　　事实上，记者在采访调查中了解到，在上述卖房、抛房者的个案背后，是京津沪三地房产市场进入所谓的“金九银十”以来不断喊冷的现实。<br/><br/>　　10月1日，正逢<a class="Blue1" title="黄金" href="http://resource.stockstar.com/gold/" target="_blank">黄金</a>周看房高峰期，记者在上海市区多个地段看到，很多中介选择“十一关门休假”。这与往年的黄金10月大相径庭。即便是9月底的几天里，中原地产、信义房产、汉宇地产80%以上的门店甚至一度遭遇“零签约”的尴尬局面，这在上海楼市还是第一次。<br/><br/>　　记者在2007上海房地产秋季展示会上还看到，外地楼盘、上海本地偏远楼盘占到整个展会相当比例，中心城区楼盘寥寥无几。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，9月前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，“金九银十”风光不再。<br/><br/>　　在天津，记者走访了位于天津万科大厦内的龙胜置业公司，原本有下属60多家门市的房产中介公司宽敞明亮的营业大厅中鲜有购房者。“这哪儿像金九银十啊！”刚来公司不久的业务员小刘对记者说：“国庆节的人流明显没有以前火，一些大客户都流失了。”小刘说的大客户，指的就是那些有钱有规模的炒房者。<br/><br/>　　无独有偶。在房市持续高烧的北京，记者走访了位于西直门、朝阳门的多家房产中介，看到的情形同样冷清。一些楼盘的售楼处退房者反而在增多。<br/><br/>　　据记者了解，在9月中旬结束的北京秋季房展上，也呈现出了“参观意愿浓、实际成交淡”的局面。该房展会参展的楼盘仅有32个，北京市内的项目仅过10个，意向成交1776套的低量预示着北京房市交易正陷入低谷。<br/></p>

卢焯明

<strong>一笔炒楼“明细账”<br/><br/></strong>　　今年前8个月还一片红火、歌舞升平的楼市，缘何掉头直下？<br/><br/>　　在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵，股市的钱自然会多。那么，投资楼市目前真的已经不划算了吗？<br/><br/>　　多位业内人士接受采访时都分析，除了泡沫越聚越多、房价过高引起多方打压等宏观面因素外，央行提高第二套住房贷款首付规定，给了房地产炒客们当头棒喝。<br/><br/>　　建行北京分行的一位分析人员秦女士给记者详细算了一笔账，结论是炒房的成本大肆增加，风险凝聚。<br/><br/>　　秦女士告诉记者，现在5年期以上房贷年利率为7.83％，购买第一套房的优惠幅度为15％，则实际年利率为6.6555％；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613％。<br/><br/>　　据她分析，以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8万元。<br/><br/>　　“假如我拿100万现金投资总价在100万左右的房产，以前可以贷款买三套，现在只能买两套了。”令江海波感到吃亏的是，最终还要多付出近20万元的利息，“对投资者而言，这可不是小数目”。<br/><br/>　　据央行最新统计，今年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆 。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。<br/><br/>　　按照江的预计，炒房投资回报的数额要有底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压，整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示，超过六成人认为，在房贷新政之下，需要拿更高首付款去买房，会抑制炒房人的行为，并最后影响到房价。<br/><br/>　　顾云昌认为，国家调控会继续应用银根紧缩政策，这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。薛建雄称：“新政可能导致上海楼市前几个月的涨速放慢。”<br/><br/>　　而从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看，早在9月初市场得到“可能提高首付”消息后，交易量立即有所减少。9月中下旬，投资者的观望情绪加剧。<br/><br/>　　<b>新政威力打折？</b><br/><br/>　　<a class=\"Blue1\" title=\"数据\" href=\"http://finance.stockstar.com/\" target=\"_blank\">数据</a>分析的结果非常清晰，实际操作中真的有那么大威力吗？<br/><br/>　　记者致电建行北京分行了解到，新政要等细则出来后再实施。建行天津分行则表示，目前对购买第二套住房的贷款申请人，仍然执行首付三成的标准。京津沪三地的<a class=\"Blue1\" title=\"银行\" href=\"http://resource.stockstar.com/bank/\" target=\"_blank\">银行</a>方面大多表示，新政看似简单，但具体实施起来很难。

夏小安

炒楼的只是少数,绝大多数人都是买来自住的,有需要的人,楼市再高企还是得硬了头皮买房.就像米再贵也不能不食饭，除非真是贵到了上天大家都买不起了.不过开发商恐怕也没那么傻。所谓的首付40%只针对买第二套房炒的人，对一手房市场影响极有限,何况这第二套房的标准如何去界定到现在还是争论不休，地产商需要利益，银行需要利益，政府也需要利益,但鉴于压力不得不打压，出台的政策却屡屡成为推高楼价的帮凶，最终受累的仍然是买房自住的普通老百姓。而出来的所谓廉租房，经适房，限价房，只有少数贫困城市户口的人能够申请，但他们即使申请成功，亦未必有钱去购买这些住房。而真正需要住房的也买得起上述房的大部份中等收入人士却被拒之门外，成了两头不管却又有巨大住房需要的夹心阶层。在中国,地只会越来越少,人会越来越多,供求关系的不平衡决定了楼市再冷,都不会冷到人人有房住的地步。在经济一片红的大环境下，楼价继续上扬。只是进程快慢问题而已。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜的理念,恐怕要到共产主义阶段才能实现了.<br/>

宝妈

<p>炒楼是精品中的极品,炒股却是一种雅俗共赏的文化.</p>

夏小安

<p>跑得太快好容易摔倒，血泪GDP下面不知埋了多少劳苦大众的尸骨</p><p>套句广告词：大家好，才是真的好</p>

卢焯明

<strong>一笔炒楼“明细账”<br/><br/></strong>　　今年前8个月还一片红火、歌舞升平的楼市，缘何掉头直下？<br/><br/>　　在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵，股市的钱自然会多。那么，投资楼市目前真的已经不划算了吗？<br/><br/>　　多位业内人士接受采访时都分析，除了泡沫越聚越多、房价过高引起多方打压等宏观面因素外，央行提高第二套住房贷款首付规定，给了房地产炒客们当头棒喝。<br/><br/>　　建行北京分行的一位分析人员秦女士给记者详细算了一笔账，结论是炒房的成本大肆增加，风险凝聚。<br/><br/>　　秦女士告诉记者，现在5年期以上房贷年利率为7.83％，购买第一套房的优惠幅度为15％，则实际年利率为6.6555％；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613％。<br/><br/>　　据她分析，以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8万元。<br/><br/>　　“假如我拿100万现金投资总价在100万左右的房产，以前可以贷款买三套，现在只能买两套了。”令江海波感到吃亏的是，最终还要多付出近20万元的利息，“对投资者而言，这可不是小数目”。<br/><br/>　　据央行最新统计，今年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆 。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。<br/><br/>　　按照江的预计，炒房投资回报的数额要有底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压，整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示，超过六成人认为，在房贷新政之下，需要拿更高首付款去买房，会抑制炒房人的行为，并最后影响到房价。<br/><br/>　　顾云昌认为，国家调控会继续应用银根紧缩政策，这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。薛建雄称：“新政可能导致上海楼市前几个月的涨速放慢。”<br/><br/>　　而从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看，早在9月初市场得到“可能提高首付”消息后，交易量立即有所减少。9月中下旬，投资者的观望情绪加剧。<br/><br/>　　<b>新政威力打折？</b><br/><br/>　　<a class=\"Blue1\" title=\"数据\" href=\"http://finance.stockstar.com/\" target=\"_blank\">数据</a>分析的结果非常清晰，实际操作中真的有那么大威力吗？<br/><br/>　　记者致电建行北京分行了解到，新政要等细则出来后再实施。建行天津分行则表示，目前对购买第二套住房的贷款申请人，仍然执行首付三成的标准。京津沪三地的<a class=\"Blue1\" title=\"银行\" href=\"http://resource.stockstar.com/bank/\" target=\"_blank\">银行</a>方面大多表示，新政看似简单，但具体实施起来很难。

夏小安

炒楼的只是少数,绝大多数人都是买来自住的,有需要的人,楼市再高企还是得硬了头皮买房.就像米再贵也不能不食饭，除非真是贵到了上天大家都买不起了.不过开发商恐怕也没那么傻。所谓的首付40%只针对买第二套房炒的人，对一手房市场影响极有限,何况这第二套房的标准如何去界定到现在还是争论不休，地产商需要利益，银行需要利益，政府也需要利益,但鉴于压力不得不打压，出台的政策却屡屡成为推高楼价的帮凶，最终受累的仍然是买房自住的普通老百姓。而出来的所谓廉租房，经适房，限价房，只有少数贫困城市户口的人能够申请，但他们即使申请成功，亦未必有钱去购买这些住房。而真正需要住房的也买得起上述房的大部份中等收入人士却被拒之门外，成了两头不管却又有巨大住房需要的夹心阶层。在中国,地只会越来越少,人会越来越多,供求关系的不平衡决定了楼市再冷,都不会冷到人人有房住的地步。在经济一片红的大环境下，楼价继续上扬。只是进程快慢问题而已。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜的理念,恐怕要到共产主义阶段才能实现了.<br/>

宝妈

<p>炒楼是精品中的极品,炒股却是一种雅俗共赏的文化.</p>

夏小安

<p>跑得太快好容易摔倒，血泪GDP下面不知埋了多少劳苦大众的尸骨</p><p>套句广告词：大家好，才是真的好</p>