房价构成知一点（几个转贴）

卢焯明

<p align="center"><font size="5"><strong>房价构成七大块</strong></font></p><p>（转自水木 房地产论坛 bombcat）</p><p>一般来说通常把房价构成分为七块吧：<br/>1.土地取得成本<br/>包括政府收的土地出让金、补偿原土地方的费用（拆迁等）<br/>土地出让金是按地段和房屋用途分的，一般同一座楼里底商部分的出让金是<br/>住宅的1.5倍，地下是地上的1/3，这部分钱多钱少都是政府收的，到不了开<br/>发商手里。随便举个例子，CBD核心区里写字楼的土地出金在每建筑平米3000<br/>多。经济适用房是不收土地出让金的，所以便宜。<br/>补偿原土地方的费用就不好说了，要视原土地方的情况具体定。这也是同一<br/>地段、同一品质楼盘成本差异的主要来源。这块也是造成前些年所谓炒地皮<br/>现象出现的根源。有的公司能通过各种途径把这部分补偿费压低，就能拿到<br/>地价地，无论自己做还是转手卖掉都利润客观。不过随着04年8月31日这种<br/>协议出让土地形式的叫停，这条炒地皮的路基本被堵死了，以后大家只能<br/>在土地市场上公开通过招标、拍卖、挂牌的形式拿地。不过现在在卖或在建<br/>或还没建的决大多数项目还是通过协议方式拿到地的。<br/>一般来说对原土地方的补偿费肯定要比政府收的出让金还高得多，但具体是<br/>多少就是开发商的商业秘密啦。<br/>对于那些通过招拍挂取得的土地，我们可以核算出其土地取得成本，就是用<br/>成交价除以小区的总地上建筑面积，一般这么得到的土地都是7通1平的熟地，<br/>使用这种土地相应的基础配套成本也会降低单方100元左右吧。<br/>举个富力城的例子吧，他们是以32亿的价格拿到的那块7通1平熟地，富力城<br/>的整体建筑规模在139万平米左右，可以核算出他的土地成本在2300/建筑平米<br/>左右（这是含土地出让金的）<br/><br/>2.前期费<br/>设计、监理、规划手续的费用、场地三通一平的费用等<br/>摊到每个建筑平米大概200元左右吧<br/><br/><br/>3.建安费<br/>土建及设备安装<br/>在北京一般企业能做到的建安成本大概是这样的：<br/>高层塔楼：1400－1800/建筑平米<br/>多层：1000/建筑平米<br/><br/>4.基础配套费<br/>这部分就是各种水电气管线、设备，道路、绿化的费用<br/>基本上稍大一点的小区周边的所谓市政道路都是政府墙纸开发商出钱修的，<br/>包括小区附近一些道路、绿化的用地也是强制开发商出钱拆迁的，当然这<br/>部分成本也就转嫁到了买房人头上。<br/>这些东东平摊到每个建筑平米应该不到300元吧，不过每个项目差得也挺多，<br/>有的项目周边市政管线条件好又没有代征道路和绿化就不用花多少钱。<br/><br/>5.间接费<br/>包括管理费、财务费用、销售费用，加起来大概是前面1－4之和的8%左右吧，<br/>当然这也视各公司情况而异<br/><br/>6.税费<br/>两税一费是销售额的5.5%<br/>如果盈利还有所得税<br/><br/>7.利润<br/>每个项目的利润差很多，不能一概而论，我见过的利润比较高的在30％左右吧，<br/>也见过亏损20％多的。<br/>一般来说越高档的房子利润越大，越低档的利润越少，这也就是为什么很多<br/>开发商都去做高档住宅而弃庞大的白领以下阶层于不顾的原因。</p><p><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" align="center" border="0"><tbody><tr><td width="800" height="50"><div align="center"><p><font style="FONT-SIZE: 22px;"><font face="黑体"><strong>房价构成　越看越糊涂</strong></font></font><strong><font face="黑体"><span style="FONT-SIZE: 14px;"><font color="#000000"><br/></font></span></font></strong><span style="FONT-SIZE: 14px;"><font color="#000000">新京报　</font></span></p></div></td></tr><tr><td valign="top" width="800" height="12"><p align="left"><span id="SPN_Content" style="FONT-SIZE: 14px;"><font color="#ff0000"><font color="#000000">　　税费，从配角到主角<br/><br/>　　在外国，房屋价格，地价及税、费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。而我国目前的地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的35%，利润占15%左右。从这些数据可以看出，在商品房的价格中，原本最主要的应是“硬件”———建筑安装工程费。然而，眼下这个“主角”已经逐渐变成了“配角”，税费却成了房价中的主角。这种“税费高，建安低”的价格构成从另一个侧面反映了房屋质量低下的原因。<br/><br/>　　目前，与房地产开发经营有关的税有12种，普遍征收的税种有固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、契税、印花税、土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税、企业所得税等。据统计，从开发到销售，房地产商必须与至少20多个税费征管部门打交道，纳税额约占商品房价格的6％－14％。也就是说，消费者购买一套100万元的房屋，其中至少有6万－14万元是税务成本。<br/><br/>　　节流，缩减建安成本<br/><br/>　　在现行的高额税制下，某些开发商又不愿放弃高额利润，于是从缩减建安成本入手，并由此导致房屋质量的下降。<br/><br/>　　在消费者投诉房屋的诸多问题中，质量问题一直高居榜首，建筑材料质量不好、建筑施工质量不高，甚至偷工减料给住户的日常生活、居住安全留下了极大的隐患。而且房屋质量投诉近年明显增多。仅今年上半年，北京市消协就接到商品房投诉224件，类似屋顶、墙壁开裂，墙皮脱落，楼面、水管、卫生间漏水等房屋质量投诉在北京已成为一种通病，整体房屋质量堪忧。<br/><br/>　　据一位不愿透露姓名的业内人士指出，在北京市场，房地产一直是一个暴利行业。<br/><br/>　　1999年以前，如果没有100％的利润，开发商是不愿意去开发一个项目的。近几年，由于集团式购房日益减少，房地产业的利润空间开始压缩，但仍然能够达到15％以上，有些甚至能够达到30％。由于土地和税费是刚性成本，为了实现这种高额利润，这些开发商干脆就缩减建安成本。<br/><br/>　　而且，由于竞争激烈，部分建筑工程公司为追求利润，或偷工减料，或在施工过程中变更或增加工程项目，这也是造成豆腐渣工程层出不穷的原因之一。<br/><br/>　　减负，税费首当其冲<br/><br/>　　外行人常常以为，造房子的成本无非就是建筑工程费用。其实，那只是“硬费用”。除了建筑工程费用，还有许多“软费用”不断地追加到商品房的成本之中，使商品房的成本连连“翻跟斗”。据介绍，目前国内商品房价格是由四大块组成，第一块是建安成本；第二块是利润；第三块是税收和各种费；第四块是土地成本。有专家指出，这四个成本目前均有缩减的余地，各种税费首先应重点缩减。</font></font></span></p></td></tr></tbody></table></p><p></p><p>谢国忠：房价下降目标每平米价为家庭年收入10% （文章摘要）<br/>2005-6-18 8:37:14<br/>　　房价对社会生活也非常重要。中国房地产的建设成本很低，大概在每平方米1000元左右，相关基础设施的建设可能需要每平方米500元。房价中超出这两个数字之和的部分来自地价、税收、再安置成本(如果是重建)和开发商的利润。因为地方政府控制着房地产价值链的每个环节，因此房价确实能反映出政府的收入分配政策。房地产价格过高，实际上意味着人们向特殊利益集团交了税。 <br/></p>

乐观

<p>谢谢你的好贴.学到了一点知识.    现在的房价换成日元差不多.    </p>

邝硕棠

<p>“现在的房价换成日元差不多.  ”</p><p>可怜我连这样也没有希望----因为已经到达11万一平方了，即使是日圆，我也不敢看它。</p>

卢焯明

<p>某位先生发起的 “不买房运动”好像已经如火如荼了吧。</p><p>我不够钱，所以是十分支持的，可是够钱的人都去买，支持的人少，没用！</p>

卢焯明

<p>某位先生发起的 “不买房运动”好像已经如火如荼了吧。</p><p>我不够钱，所以是十分支持的，可是够钱的人都去买，支持的人少，没用！</p>